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Les règles d'or du crédit immobilier en Israël

Le crédit immobilier en Israël comprend plusieurs volets. Un bon montage financier demande une bonne gestion des risques financiers.
1. Le taux d'intéret qui peut être fixe ou variable.
2. Le facteur inflation: votre prêt peut y être indéxé ou pas.

Deux règles d'or :
1. Les formules variables offrent une mensualité de départ plus réduite mais les remboursements sont très instables sur 20 à 30 ans. 2. Les formules fixes comprennent des pénalités de remboursement anticipé.
Il est donc essentiel de faire un montage intelligent.

Quelques mots sur l'inflation en Israël :
Les taux indexés sur le taux de l'inflation sont une particularité des crédits israéliens. Ils ont été institués à la suite de l'hyper inflation qu'a connu Israël dans les années 80 dans l'objectif de protéger le système bancaire.
Même si aujourd'hui l'inflation est raisonnable et certains mois elle peut même être négative, il ne faut pas croire que le taux d'inflation annuel est nul. Il existe toujours une inflation en Israël, l'objectif de la Banque centrale est qu'elle soit de 1 à 3 %.
Vous pouvez demander à avoir un prêt à taux fixe, non indexé, comme en France. Il sera légèrement plus cher mais vous y gagnerez en stabilité des mensualités de remboursement.

Quelle est la fonction d'un courtier en crédit immobilier ?

Pourquoi un courtier ?
Le conseiller de la banque est un simple vendeur, rémunéré sur les profits de son institution. Il ne sert donc pas vos intérêts.
D’où l'importance d'un conseiller objectif vous représentant, indépendant.
Pour les olims français, au-delà du montage financier et de la négociation de taux, il s'agit en plus d'un travail de médiation, d'explication des conditions de prêts spécifiques à Israël.

Profession non réglementée.
N'importe qui peut donc se déclarer courtier. Il faut donc bien se renseigner et vérifier les compétences et les méthodes de travail de chacun. Beaucoup n'ont pas de formation formelle et déposent leurs dossiers auprès de la seule banque avec laquelle ils ont un contact. Vérifiez que votre courtier fait bien un appel d'offre sur plusieurs institutions financières.

La force du courtier :
1. Une meilleure connaissance des conditions du marché : un courtier dépose plusieurs dossiers par semaine, il a donc une excellente connaissance des taux d'intérêt et connait les banques susceptibles de financer des projets problématiques tels ceux de résidents ayant des revenus à l'étranger, de biens non-inscrits au tabo, d'appartements se situant au-delà de la ligne verte …
2. Une force de négociation : le courtier fait jouer la concurrence entre les différentes institutions financières en déposant un appel d'offres.
3. Une écoute et un service personnalisés : les taux d'intérêts varient en fonction des capacités financières de chaque foyer et les besoins de chacun sont différents : premier achat, résidence principale, investissement immobilier. Le courtier travaille pour vous, il représente uniquement vos intérêts.

Le Rachat de Crédit

Qu'est ce qu'un rachat de crédit ?
Il s'agit de contracter un nouveau prêt à de meilleures conditions afin de rembourser votre prêt actuel. Vous pouvez renégocier votre prêt à tout moment, si votre situation financière a évolué ou bien si les conditions du marché ont changé. Vous n'êtes pas obligé de renégocier avec votre banque. Un rachat de crédit peut se faire auprès de toutes les institutions financières.

Les enjeux du rachat de crédit :
1. Si vos mensualités sont trop lourdes, vous pouvez augmenter la durée de votre crédit et alléger ainsi la gestion de votre budget au quotidien.
2. Si vous souhaitez exploiter les meilleures conditions du marché à votre profit, trois stratégies sont envisageables :
Garder la durée de votre crédit et réduire vos paiements mensuels Ecourter la durée de votre crédit tout en gardant la même mensualité Ecourter plus sensiblement la durée de votre crédit en augmentant légèrement les mensualités. NOTEZ que les taux d'intérêts varient avec la durée du crédit. Plus le crédit est court, plus ils sont attractifs. La troisième option est donc la plus économique.

Actuellement, les taux d'intérêt sont extrêmement favorables et un rachat de crédit s'avère très rentable pour la majorité des prêts ayant été contracté entre 2012 et 2017. L'épargne ainsi réalisée peut varier de 50,000 à 400,000 shekels !

Crédit immobilier

les frais annexes principaux :
Au dela des frais honoraires du courtier, voici les frais annexes lors de la contraction ou du rachat d'un crédit immobilier en Israel
- Ouverture de dossier en banque : 0.25% de la somme empruntée
- Expertise de la valeur du bien : 700 shekels (pour un bien en dessous de 4.5 millions de shekels)
- Inscription de l'hypothèque au Tabo : 159 shekels
- Confirmation de la mairie d'absence de dette d'arnona : 80 shekels
- Inscription de l'hypothèque au רשם המשכונות - 300 shekels
- Procuration notariée pour la banque : 200 shekels

Faut-il avoir peur du crédit immobilier en Israël ?

Si l’attachement profond qu’à chaque juif à la Terre d’Israël n’est en rien discutable, faire le pas vers l'acquisition d’un bien semble être la marque supplémentaire de cet amour. Mais la complexité apparente des montages financiers peut rebouter plus d’un candidat à la propriété. Taux fixes, taux variables, indexation. Comment s’y retrouver dans la panoplie des offres… surtout quand la langue pose une difficulté supplémentaire ? Et si l’on a déjà fait la démarche d’acheter il y a quelques années, comment appréhender l’évolution actuelle des taux qui peuvent modifier substantiellement les mensualités en cas de renégociation ? Pour nous aider dans ce dédale et en savoir un peu plus, nous avons convié le Docteur J. Kahn, Professeur d’économie et finances émérite aux Collège académique Hadassah de Jérusalem et formatrice de courtiers en prêts immobiliers sur tout Israël, à nous aider à répondre à cette question: Faut-il avoir peur du crédit immobilier en Israël ?


Quelle aide apportez-vous aux francophones dans la réalisation ou la renégociation d'un crédit ?

En qualité de conseillère financier auprès du public francophone j'interviens de trois manières :
par une médiation entre la banque et le client, dans la négociation des meilleurs taux et pour un conseil en optimisation financière. Il faut distinguer deux approches :

- Le premier achat d’un bien immobilier avec la constitution d’un dossier de prêt auprès d’une banque israélienne
- L’éventuelle renégociation d’un prêt en cours qui permette d’alléger substantiellement le cout global du crédit.

Quand on arrive de France avec la volonté d’acheter un bien en Israël ou quand on souhaite effectuer une renégociation d’un prêt en cours, deux obstacles majeurs jonchent le parcours. La barrière de la langue dans un domaine très technique et la très grande différence culturelle de l’approche des banques Israéliennes et Françaises. On se retrouve très souvent démuni devant les différentes formules et l’impact de chacune d’entre elles sur les mensualités, leurs évolutions et sur le coût total du crédit.

Mon objectif principal est d'adapter le montage financier aux besoins personnels de mes clients. Cela passe par la réduction des facteurs risques liés à l'inflation et à la variabilité des taux d'intérêts ainsi que par l'anticipation des modifications structurelles de la famille, afin de limiter au minimum les éventuelles pénalités de remboursement anticipé.

Quel rôle joue un courtier en prêt immobilier ?

Le courtier en prêt va, grâce à une parfaite connaissance du marché, des taux en vigueur et de la culture bancaire israélienne, faire bénéficier son client de la meilleure réponse du marché bancaire face aux attentes de l’emprunteur.
Il va vous permettre :

• Un véritable gain de temps. Vous ne vous déplacez plus dans les multiples établissements bancaires, le courtier rassemble les pièces de votre dossier et négocie directement pour vous.
• De bénéficier de l’accompagnement d’un expert disponible et dédié pour chaque démarche de votre projet immobilier.
• D’obtenir le meilleur taux du marché.
• De bénéficier d’un relation de proximité, parce que la proximité est au cœur de notre relation, et vous permet d’avoir une parfaite adéquation entre vos attentes et le produit financier correspondant.


Avez vous des conseils à offrir à nos lecteurs ?

Le premier conseil qui me vient à l'esprit est de ne pas se précipiter sur la première proposition qui vous est faite.
Il faut absolument comparer les offres des différentes banques. La comparaison doit s'établir sur des facteurs comparables:
• nombre d'annuités,
• taux fixes ou variables,
• indexés ou pas.
Vous l’avez compris ! Non seulement il ne faut pas avoir peur du crédit immobilier en Israël, mais vous pouvez bénéficier en plus d’un réel accompagnement dans vos projet par un courtier de qualité qui peut vous faire valoir de grandes économies sur le coût total d’une opération immobilière.

Source : Se Loger n° 104 : Janvier 2020 - Tevet 5780 - Pour le PDF cliquez ici