### Les taux baissent, les prix reculent… mais peut-on vraiment emprunter plus facilement ?
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## Le mot de Dr Judith Kahn
Chers lecteurs, chères lectrices,
Le marché immobilier israélien nous envoie actuellement des signaux qui peuvent sembler contradictoires : l’inflation ralentit, les prix des logements commencent à baisser et le volume des crédits immobiliers progresse fortement. Pourtant, pour de nombreuses familles, l’achat d’un bien reste difficile à financer.
Dans cette édition, je vous propose de comprendre ce qui se cache derrière les chiffres et, surtout, ce que ces évolutions peuvent changer concrètement pour votre projet immobilier ou votre crédit existant.
Bonne lecture,
*Dr Judith Kahn*
Conseil et accompagnement en crédit immobilier en Israël
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## 1. Inflation à 1,6 % : une bonne nouvelle pour les emprunteurs ?
L’inflation annuelle en Israël est retombée à *1,6 % en juin 2026*, son niveau le plus bas depuis cinq ans. Sur le seul mois de juin, l’indice des prix à la consommation est resté stable.
Plusieurs dépenses ont diminué : les fruits et légumes frais ont baissé de *5,2 %, l’habillement de **2,7 %, les transports de **0,7 %* et les carburants d’environ *3,1 %*.
Cette amélioration générale ne concerne cependant pas tous les ménages de la même manière. Le poste du logement a augmenté de *0,7 %* et les loyers ont continué à progresser. Les locataires renouvelant leur bail ont subi une hausse moyenne de *2,6 %, tandis que l’augmentation a atteint **6,6 %* lors d’un changement de locataire.
Dans le même temps, les prix des logements ont reculé de *1 % en un mois, soit la baisse mensuelle la plus forte enregistrée depuis huit ans. La diminution a atteint **2,3 % dans le district de Tel-Aviv* et *1,8 % à Jérusalem*.
Sur une année, les prix ont baissé de *2 % en moyenne. Les reculs les plus importants ont été observés dans le Centre, à Haïfa et à Tel-Aviv. Le prix des logements neufs reste, lui aussi, inférieur de **3,9 %* à son niveau de l’année précédente.
### Ce que cela change pour votre crédit
Une inflation plus faible peut donner à la Banque d’Israël davantage de marge pour continuer à réduire les taux d’intérêt. Cela ne signifie pas que toutes les mensualités vont immédiatement diminuer : l’effet dépend du type de crédit, de son indexation et de la date de révision de chaque composante.
Pour les futurs acheteurs, le recul des prix peut créer une meilleure position de négociation face aux vendeurs et aux promoteurs. Mais cette baisse reste encore trop limitée pour compenser entièrement l’augmentation du coût du crédit observée depuis 2022.
*Le point essentiel :* un marché en baisse ne signifie pas automatiquement qu’un achat est devenu abordable. Il faut toujours analyser ensemble le prix du bien, l’apport personnel, le taux obtenu et la mensualité réelle.
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## 2. Près de 11 milliards de shekels de crédits immobiliers accordés en juin
Malgré le ralentissement du marché immobilier, les banques israéliennes ont accordé près de *11 milliards de ₪ de nouveaux crédits immobiliers en juin 2026*.
Ce volume représente une hausse de *24 % par rapport à juin 2025. Sur l’ensemble du premier semestre, environ **57 milliards de ₪* de crédits immobiliers ont été distribués, contre 50 milliards durant la même période de l’année précédente.
Il s’agit du premier semestre le plus actif depuis 2022.
Ce chiffre doit toutefois être interprété avec prudence. Une partie de ces crédits ne correspond pas à de nouvelles ventes, mais à des achats signés plusieurs mois ou plusieurs années auparavant dans le cadre d’opérations dites *20/80*.
Dans ce type de montage, l’acquéreur verse une petite partie du prix au moment de la signature, puis finance le solde à l’approche de la livraison du logement. Le crédit apparaît donc dans les statistiques bien après la décision d’achat.
Autre évolution importante : le retour progressif du financement lié au taux préférentiel, le *taux prime. En juin, environ **2 milliards de ₪, soit **18 % des nouveaux crédits*, ont été accordés sur ce type de taux. Un an auparavant, cette proportion n’était que de 9 %.
### Pourquoi les emprunteurs reviennent-ils vers le taux prime ?
Le taux prime évolue en fonction du taux directeur de la Banque d’Israël. Lorsque les emprunteurs anticipent de nouvelles baisses de taux, cette formule peut sembler attractive : elle permet de bénéficier plus rapidement d’une éventuelle diminution des intérêts.
Mais elle comporte également un risque. Si les taux remontent à l’avenir, la mensualité ou la durée réelle de remboursement peut augmenter.
Il ne faut donc pas choisir une composante variable uniquement parce que son taux actuel paraît avantageux. Le bon équilibre dépend notamment de la stabilité des revenus du ménage, de sa capacité à absorber une hausse de mensualité et de la durée prévue de détention du bien.
*Le point essentiel :* le volume élevé des crédits montre que le marché reste actif, mais il ne prouve pas à lui seul que les acheteurs sont financièrement plus solides.
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## 3. Près d’un crédit immobilier sur deux présente un niveau de risque élevé
Selon les dernières données publiées, *47 % des nouveaux crédits immobiliers* réunissent désormais deux facteurs de risque importants :
• le financement dépasse *60 % de la valeur du logement* ;
• la mensualité représente plus de *30 % du revenu disponible du ménage*.
Autrement dit, près d’un emprunteur sur deux dispose d’un apport relativement limité tout en consacrant une part importante de ses revenus au remboursement du logement.
Le montant moyen d’un crédit immobilier a atteint *1,1 million de ₪ en juin 2026, soit environ **300 000 ₪ de plus qu’au début de l’année 2021*.
Pour réduire la mensualité immédiate, les ménages allongent de plus en plus la période de remboursement. La durée moyenne d’un crédit, hors prêts ballon, atteint maintenant *27 ans*, alors que la limite fixée par la Banque d’Israël est de 30 ans.
Cette solution peut donner l’impression que le crédit devient plus accessible. En réalité, une durée plus longue augmente généralement le montant total des intérêts payés à la banque.
Elle expose aussi le ménage pendant une période plus importante aux changements de situation : baisse de revenus, chômage, dépenses familiales imprévues ou évolution défavorable des taux variables.
### Le refinancement progresse fortement
Au premier semestre 2026, le volume des crédits refinancés a atteint près de *25 milliards de ₪, soit une hausse de **25 % sur un an*.
La majorité de ces opérations ont été réalisées dans la banque d’origine. Les refinancements transférés vers une banque concurrente n’ont représenté que *4,6 milliards de ₪*.
Par ailleurs, seuls *37 % des acheteurs israéliens* demanderaient une proposition de crédit à plus d’une banque. Cette faible mise en concurrence peut empêcher certaines familles d’obtenir un meilleur taux ou un montage mieux adapté.
### Ce qu’il faut vérifier avant de refinancer
Un refinancement ne doit pas être évalué uniquement selon la nouvelle mensualité proposée. Il faut également prendre en compte :
• le coût total du nouveau crédit ;
• la nouvelle durée de remboursement ;
• les éventuelles indemnités de remboursement anticipé ;
• les frais liés à la modification du dossier ;
• la répartition entre taux fixes, variables et indexés.
*Le point essentiel :* une mensualité plus faible peut cacher une durée plus longue et un coût global plus élevé. La comparaison entre plusieurs banques reste l’un des meilleurs moyens de défendre les intérêts de l’emprunteur.
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## 4. Même une baisse de 5 % des prix ne suffirait pas
La baisse récente des prix immobiliers peut sembler encourageante. Pourtant, une analyse de l’Institut Alrov de l’Université de Tel-Aviv montre qu’elle ne suffit pas à rétablir l’accessibilité observée avant la hausse des taux.
Au quatrième trimestre 2021, un appartement moyen de quatre pièces dans les douze principales villes israéliennes coûtait environ *2,25 millions de ₪. Avec un taux fixe de **3,31 %, un financement à hauteur de 70 % sur 25 ans entraînait une mensualité d’environ **7 732 ₪*.
Au premier trimestre 2026, le prix moyen du même type de logement atteignait *2,739 millions de ₪. Avec un taux fixe proche de **4,75 %, la mensualité s’élevait à environ **10 930 ₪*.
La charge mensuelle a donc augmenté de près de *3 200 ₪*.
Une baisse de *1 % du prix du logement* ne réduirait la mensualité que d’environ 100 ₪. Même une diminution de *5 %* ne permettrait d’économiser qu’environ *550 ₪ par mois*. Cela reste très inférieur à l’augmentation accumulée depuis 2021.
### Un apport personnel devenu difficile à réunir
Pour acheter dans l’une des douze principales villes du pays, un ménage devrait actuellement réunir près de *750 000 ₪ d’apport personnel*.
Cette barrière financière explique en partie la baisse du nombre de transactions. Près de *35 000 logements* avaient été vendus au premier trimestre 2022, contre seulement *21 500 au premier trimestre 2026*.
Le marché compte également environ *85 000 logements neufs invendus*, un niveau particulièrement élevé. Ce stock peut pousser certains promoteurs à accorder de meilleures conditions ou à consentir de véritables baisses de prix.
Il convient néanmoins d’être prudent face aux offres commerciales. Un report de paiement ou une formule 20/80 ne constitue pas nécessairement une réduction du prix. Le financement devra toujours être obtenu à l’échéance, parfois dans des conditions différentes de celles qui existaient lors de la signature.
*Le point essentiel :* une réduction du prix est utile, mais elle ne suffit pas. Le coût réel du projet dépend également du taux, de la durée, de l’apport disponible et de la structure complète du crédit.
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## L’analyse de Dr Judith Kahn
Le marché immobilier israélien traverse une période de transition.
D’un côté, plusieurs indicateurs s’améliorent : l’inflation ralentit, les taux ont commencé à diminuer et les acheteurs disposent de davantage de pouvoir de négociation.
De l’autre, les prix restent élevés, les apports personnels sont difficiles à réunir et un nombre croissant de ménages s’engagent sur des crédits très longs.
Dans ce contexte, il n’existe pas de réponse identique pour tout le monde. Attendre une nouvelle baisse de taux peut être pertinent pour certaines familles, mais une baisse des taux peut aussi ramener davantage d’acheteurs sur le marché et freiner la diminution des prix.
L’essentiel est donc de préparer son financement avant de signer : vérifier sa capacité de remboursement, obtenir un accord de principe, comparer les banques et construire un montage qui reste supportable même en cas d’évolution défavorable.
Un crédit immobilier ne doit pas seulement permettre d’acheter aujourd’hui. Il doit rester adapté à votre vie et à votre budget pendant de nombreuses années.
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### À retenir ce mois-ci
*1,6 %*
Le taux annuel d’inflation en juin 2026.
*11 milliards de ₪*
Le volume des crédits immobiliers accordés au mois de juin.
*1,1 million de ₪*
Le montant moyen d’un nouveau crédit immobilier.
*27 ans*
La durée moyenne de remboursement, hors prêts ballon.
*47 %*
La proportion des crédits présentant simultanément un financement élevé et une mensualité supérieure à 30 % du revenu disponible.
*85 000 logements*
Le stock estimé de logements neufs invendus.
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Cette newsletter présente des informations générales et ne remplace pas une analyse personnalisée de votre situation financière.